한국토지주택공사(LH)가 2026년 12월 경기 고양시 덕양구 고양창릉 S-2블록에서 지분적립형 분양주택을 선보인다.
공공분양 전체 1,057가구 중 284가구가 대상이다.
입주할 때 지분 25%를 취득하고, 4년마다 15%씩 다섯 차례 추가로 사들여 20년에 걸쳐 소유권을 확보하는 방식이다.
예를들어, 분양가를 5억 1,000만원으로 가정하면 입주 때 첫 지분을 사는 데 1억 2,750만원이 든다.
하지만 첫 추가 매입이 돌아오는 4년 뒤에는 기간 이자를 더하기 전에도 7,650만원이 필요하다.
여기에 그동안 LH가 보유한 지분에 대한 임대료도 낸다.
초기 대출 부담이 얼마나 줄어드는지 보려면 입주 때와 입주 뒤의 지출을 나눠 봐야 한다.
입주 시 대출 부담을 줄이는 구조
고양창릉 모델에서는 입주 때까지 취득할 25%에 맞춰 매입자금을 마련한다.
분양가가 510,000,000원이라면 127,500,000원이다.
남은 75%는 최초 분양가 기준 382,500,000원으로, 입주 뒤 여러 차례에 걸쳐 매입한다.
첫 지분을 자기자금으로 살 수 있는 가구라면 지분 매입을 위해 입주 시점에 큰 대출을 일으킬 부담을 줄일 수 있다.
참고로, 이 계산의 5억 1,000만원은 국토부가 예시로 사용한 수도권 전용 55㎡ 공공분양 평균가격이다.
고양창릉의 확정 분양가와 계약금·잔금 일정, 대출 관련 조건은 입주자모집공고에서 확인하기 바란다.
추가 지분 가격은 최초 분양가에 기간 이자를 더한 금액을 기준으로 산정한다.
적용 이율은 최초 지분 취득 시점과 추가 취득 시점에 적용되는 은행 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 값이다.
입주 뒤 시세가 크게 움직여도 추가 지분 가격을 계산할 때는 최초 분양가가 출발점이다.
기간 이자가 붙기 때문에 실제 회차별 납부액은 아래 표보다 커질 수 있다.
국토교통부 토지이음의 지분 가격 설명
| 취득 시점 | 추가 지분 | 최초 분양가 기준 | 누적 지분 |
|---|---|---|---|
| 입주 때까지 | 25% | 127,500,000원 | 25% |
| 입주 4년 뒤 | 15% | 76,500,000원 | 40% |
| 입주 8년 뒤 | 15% | 76,500,000원 | 55% |
| 입주 12년 뒤 | 15% | 76,500,000원 | 70% |
| 입주 16년 뒤 | 15% | 76,500,000원 | 85% |
| 입주 20년 뒤 | 15% | 76,500,000원 | 100% |
월세 79만원과 지분 매입 준비금 159만원
지분적립형 분양주택의 나머지 지분을 LH가 보유하는 동안에는 그 몫에 대해 임대료를 낸다.
국토부는 주변 전세 시세 4억 원을 가정했을 때 전액 보증금 방식은 2억 7천만원, 전액 월세 방식은 초기 월 약 790,000원으로 예시했다.
이때 전액 보증금을 선택하면 첫 지분 취득액까지 합쳐 입주 시점에 397,500,000원이 필요하다.
보증금으로 낸 돈은 거주 기간 동안 묶인다.
월세를 선택한 가구가 첫 추가 지분 매입자금 76,500,000원을 입주 후 48개월 동안 모으려면 매달 1,593,750원을 저축해야 한다.
여기에 초기 월세를 더하면 월 약 238만원이다.
이 가운데 79만원은 임대료이고 약 159만원은 지분을 사기 위해 따로 모으는 돈이다.
| 매달 배정할 항목 | 예시 금액 |
|---|---|
| 미취득 지분에 대한 초기 월세 | 약 790,000원 |
| 4년 뒤 지분 매입 준비금 | 1,593,750원 |
| 합계 | 약 2,383,750원 |
기간 이자, 저축 수익, 관리비, 대출 원리금은 반영하지 않았다.
매달 120만원씩 모을 수 있는 가구라면 4년 뒤 적립액은 5,760만원이다.
7,650만원을 마련하려면 이자 계산 전에도 1,890만원을 더 확보해야 한다.
국토부는 경제적 여건을 고려해 지분 취득을 최대 1년 미룰 수 있다고 밝혔다.
지분적립형 분양주택의 청약 단계에서는 유예에 기대기보다 본인이 감당할 수 있는 저축액으로 첫 회차 자금을 계산할 필요가 있다.
전매제한 10년과 거주의무 5년은 시작일이 다르다
2026-11-05 기준 공공주택 특별법령상 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 10년이다.
거주의무 5년은 최초 입주 가능일부터 계산한다.
분양 이후 입주까지 시간이 걸리므로 두 기간이 끝나는 날짜는 각각 확인해야 한다.
전매제한이 끝나도 지분을 모두 취득하기 전에 매각할 때는 공공사업자와 가격을 협의하고 동의를 받아 양측 지분을 함께 팔아야 한다.
법령이 정한 취득가격보다 매매가격이 높으면 차액은 매각 시점의 소유 지분율에 따라 나눈다.
이직이나 근무지 변경으로 중간에 집을 팔 가능성이 있다면 자금 부담과 함께 살펴볼 조건이다.
장기 거주할 무주택 가구라면 월 저축 여력부터
지분적립형 분양주택은 큰 금액의 대출이 어렵고 초기에 쓸 목돈이 부족할 경우 유용하다.
아울러 월 소득이 꾸준하고 한곳에서 오래 살 가구라면 지분적립형의 장점을 살릴 수 있다.
하지만 첫 지분 취득에 자금을 모두 쓴다면 예상치 못한 지출이 생겼을 때 다음 회차를 위한 저축이 밀릴 수 있다.
입주 시 남길 비상자금과 임대료를 낸 뒤 실제로 모을 수 있는 금액을 함께 계산해야 한다.
모집공고가 나오면 확정 분양가에 25%와 15%를 각각 곱해 첫 취득액과 4년 뒤 지분 매입의 기준 금액을 구할 수 있다.
여기에 공고의 임대료와 기간 이자 조건을 적용하면 지금 필요한 돈과 입주 후 매달 마련할 돈을 나눠 볼 수 있다.
기사 기준일 2026-11-05. 공급 일정은 국토교통부 발표 기준이다.